Usucapião é uma forma originária de aquisição do direito de propriedade. É o direito que o cidadão conquista em relação à posse de um bem móvel ou imóvel em virtude da utilização do bem por determinado tempo, contínuo e incontestadamente, como se fosse o real proprietário desse bem.
A usucapião é fundamentada, mormente no artigo 5º, XXIII da Constituição Federal Brasileira, que aduz:
“XXIII – a propriedade atenderá a sua função social”.
O princípio da função social defende que nenhuma propriedade privada deva ficar abandonada e sem um destino adequado, que dê a aquela propriedade alguma função útil a alguém ou a sociedade.
A usucapião também se apoia no Código Civil de 2002, mais especificamente no artigo 1.228, parágrafo 1º, que afirma:
“§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais…”.
É uma maneira de estabelecer uma função social (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outro) para alguém que toma posse, cuida e preza pela manutenção de um bem que, na mão de seu dono, não esteja em consonância com suas obrigações com a sociedade.
Há alguns tipos de usucapião, vejamos:
Bens Imóveis – Código Civil, artigo 1.238
Extraordinária – Requisitos:
• Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição.
• Independente de título e boa-fé.
• Redução de prazo para 10 anos, se: o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, houver realizado obras, ou ainda, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.
Ordinária – Requisitos – CC, artigo 1.242
• Posse durante 10 anos continuamente.
• Boa-fé.
• Justo título.
• Redução para 5 anos, se: houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.
Especial rural – Requisitos – Constituição Federal, artigo 191 / Código Civil, artigo 1.239
• Posse por 5 anos.
• Zona rural.
• Área não superior a 50 hectares.
• Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia.
• O possuidor não pode ter outro imóvel.
Especial Urbana – Requisitos – CF, artigo 183 / CC, artigo 1.240
• Posse por 5 anos.
• Zona urbana.
• Área não superior a 250 m².
• Moradia.
• O possuidor não pode ter outro imóvel.
Coletiva – Requisitos – Estatuto das Cidades, artigo 10
• Áreas urbanas.
• Ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente.
• Área superior a 250m².
• Onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
• Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Especial familiar – Requisitos – Código Civil, artigo 1.240 – A
• Posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos.
• Imóvel urbano de até 250m².
• Ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar.
• Utilização para moradia própria ou de sua família.
• Não ser proprietário de outro imóvel.
Bens móveis Ordinária – Requisitos – Código Civil, artigo 1.260.
• Possuir coisa móvel como sua, continua e incontestadamente durante 3 anos.
• Justo Título.
• Boa-fé.
Extraordinária – Requisitos – Código Civil, artigo 1.261
• Posse da coisa móvel por 5 anos.
• Independente de título e boa-fé.
Em caso de imóvel, qualquer bem que não seja público pode ser adquirido através da usucapião.
Usucapião Extrajudicial
Com a alteração no Código de Processo Civil Brasileiro, que passou a vigorar em 2016, passou a se permitir a usucapião extrajudicial ou administrativo, isto é, fora da Justiça, em cartório.
No CPC, no artigo 1.071, determinou uma mudança na Lei de Registros Públicos, acrescentando a ela o artigo 216-A, que estabelece o seguinte:
“Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:
I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel”.
O procedimento extrajudicial para usucapir um bem imóvel otimizou o processo para tornar o possuidor do imóvel seu legítimo dono, fazendo com que as repostas e trâmites sejam eficientes.